Vorsicht vor Immobilien-Leads: Warum Sie lieber einen örtlichen Makler direkt beauftragen sollten

Was sind Immobilien-Leads und Maklerempfehlungs-Portale?

Im digitalen Zeitalter stoßen Immobilienverkäufer immer häufiger auf Lead-Portale oder Maklerempfehlungs-Plattformen. Das sind Online-Dienste, die versprechen, Hausbesitzer unkompliziert mit passenden Immobilienmaklern oder Käufern zu verbinden. Typischerweise läuft es so ab: Ein Eigentümer gibt auf einer Webseite seine Immobiliendaten ein – oft angelockt durch Werbeangebote wie „Kostenlose Immobilienbewertung“ oder „Wir empfehlen Ihnen die besten Makler“. Doch was passiert im Hintergrund?

Statt eines einzelnen, sorgfältig ausgewählten Maklers erhält der Verkäuferkontakt häufig mehrere Makler gleichzeitig. Denn die Portale verkaufen diese Kundenanfrage als „Lead“ an mehrere Makler weiter – in der Praxis meist an bis zu drei Makler parallel. Für den Verkäufer scheint das zunächst praktisch – man erhält vermeintlich eine Vorauswahl an Profis.

Die Kehrseite: Diese Dienste finanzieren sich dadurch, dass sie die Daten des Verkäufers an Makler weiterverkaufen. Makler zahlen teils hohe Gebühren, um solche Verkäufer-Leads zu erhalten. Im Klartext: Das Portal schiebt sich als Zwischenhändler zwischen Eigentümer und Makler, um daran zu verdienen. Dies kann zu erheblichen Nachteilen führen – für beide Seiten, Verkäufer und Makler.

Nachteile für Immobilienverkäufer durch Lead-Verkäufer

Für Eigentümer, die ihr Eigenheim verkaufen wollen, können die scheinbar bequemen Online-Leadangebote schnell zur nervigen Erfahrung werden. Warum? Hier die wichtigsten Punkte:

Anfragen werden an mehrere Makler verkauft: Statt von einem einzelnen Makler kontaktiert zu werden, müssen Verkäufer oft einen wahren Ansturm von Makleranrufen bewältigen. Ein Nutzer berichtet etwa, er habe über ein solches Portal eine Bewertung angefordert und „nicht einen Makler, sondern 20 [Anrufe] innerhalb von wenigen Stunden” erhalten. Das überfordert und verunsichert viele Eigentümer. In der Regel leiten vergleichbare Services die Anfrage an 2-3 Makler weiter – doch im schlimmsten Fall wird man von noch mehr Maklern regelrecht bombardiert. Für den Verkäufer bringt das „0 Vorteil und wirkt unseriös“, wie ein Betroffener treffend kommentiert.
Kein Qualitätsfilter: Diese Portale versprechen zwar, nur „geprüfte“ oder „passende“ Makler zu empfehlen. In Wirklichkeit erhält oft jeder Makler, der dafür bezahlt, Zugriff auf solche Leads. Eine Filterung nach Qualität oder Eignung findet nur begrenzt statt. Folge: Auch weniger geeignete oder verzweifelt suchende Makler melden sich. Der Kunde wird nicht wirklich vorab beraten, welcher Makler fachlich und menschlich passt – stattdessen muss er die Qual der Wahl aus mehreren Anrufern selbst bewältigen.
Genervte Kunden und unklare Absichten: Viele Eigentümer, die online eine Bewertung anfordern, haben vielleicht noch gar keinen festen Verkaufswillen. Einige möchten nur unverbindlich den Wert ihrer Immobilie erfahren. Doch sobald ihre Daten als Lead verkauft werden, rufen Makler an und drängen auf Aufträge. Das führt zu Frust auf beiden Seiten: „Kunden sind so genervt, dass sie einen [Makleranruf] wegdrücken“. Es kommt vor, dass Eigentümer überrascht und verärgert reagieren – etwa eine Nutzerin, die online nur eine Preisabschätzung wollte und dann „bereits 6-7 Makleranrufe erhalten [hat], obwohl sie gar nicht verkaufen möchte“. Solche Erlebnisse schaden auch dem Ruf der Maklerbranche insgesamt.
Datenschutz und Kontrolle: Indem Sie Ihre Kontaktdaten in ein solches Portal eingeben, verlieren Sie die Kontrolle darüber, wer Sie kontaktiert. Ihre Daten werden an Dritte (Maklerunternehmen) weitergegeben. Zwar werben die Anbieter mit Datenschutzkonformität, doch faktisch erhalten mehrere fremde Personen Ihre Telefonnummer und Details zum Objekt. Nicht jeder Eigentümer fühlt sich damit wohl, zumal man im Vorfeld nicht weiß, welche Makler genau die Daten bekommen.

Unterm Strich fühlen sich viele Hausverkäufer mit Lead-Portalen überfahren. Was als moderner Service daherkommt, entpuppt sich oft als Quelle von Hektik und Unruhe im Verkaufsprozess. Dabei war der ursprüngliche Plan des Kunden vielleicht, sich in Ruhe informieren zu wollen.

Wichtiger Kernpunkt: Die eigentlichen Gewinner dieser Methode sind nicht die Verkäufer, sondern die Portalbetreiber, die an jedem vermittelten Kontakt verdienen. Für Sie als Eigentümer entsteht dagegen kein echter Mehrwert, sondern im schlimmsten Fall Stress und ein schlechter Eindruck vom Maklerwesen insgesamt.

Nachteile für Makler: Teure Leads, wenig Erfolg

Nicht nur Verkäufer, auch professionelle Immobilienmakler leiden unter dem Geschäftsmodell der Lead-Verkäufer. Aus Sicht der Makler ergeben sich folgende gravierende Nachteile:

Hohe Kosten für Leads: Die Portale lassen sich die Vermittlung von Eigentümerkontakten fürstlich bezahlen. Pro einzelnen Lead (also einem Verkäufer-Kontakt) werden typischerweise dreistellige Beträge fällig, je nach Portal etwa 100 bis 800 Euro. Unter Berücksichtigung der erfolglosen Leads und des Aufwands können so allein die Akquisekosten für einen einzigen Vermittlungsauftrag in Top-Städten 5.000–7.000 € betragen. Diese enorme Summe schmälert die Einnahmen des Maklers beträchtlich.
Leads werden an mehrere Makler verkauft: Aus Maklersicht sind „exklusive“ Kundenkontakte viel wert. Doch genau das bieten die Lead-Portale nicht – im Gegenteil, ein und derselbe Verkäuferkontakt wird oft an drei Makler gleichzeitig verkauft, manchmal sogar an noch mehr. Das heißt, der Makler zahlt teuer für einen Kontakt, weiß aber, dass mindestens zwei Konkurrenten parallel denselben Lead bearbeiten. Alle buhlen dann um die Gunst des Verkäufers. Dies erzeugt unnötigen Konkurrenzdruck und oft Hektik: Jeder versucht, als erster den Kunden zu erreichen. Für den einzelnen Makler bedeutet es auch, dass die Chance auf den Zuschlag höchstens 1:3 steht – obwohl er den vollen Leadpreis bezahlt hat. Viel Geld und Mühe laufen so ins Leere.
Qualität der Leads fragwürdig: Makler, die solche Leads kaufen, berichten häufig von schlechter Lead-Qualität. Das heißt: Viele vermittelte Eigentümer wollen gar nicht wirklich verkaufen, sind nicht erreichbar oder nur auf unverbindliche Info aus. Trotz solcher Fälle stellen die Portale den Maklern jeden Lead voll in Rechnung. Für Makler sind das verlorene Investitionen. Neben den direkten Gebühren fließt auch Zeit und Arbeitskraft in die Nachfassung dieser „toten“ Kontakte.
Hohe Provisionsabgaben im Erfolgsfall: Selbst wenn es gelingt, aus einem vermittelten Lead einen echten Verkaufsauftrag zu machen, bleibt dem Makler finanziell oft wenig übrig. Viele Lead-Anbieter verlangen nämlich zusätzlich zu Lead-Gebühren auch eine erhebliche Beteiligung an der Maklerprovision. Manche Portale bewegen sich hier in Größenordnungen von 20–35 %. Das heißt, von der üblichen Maklerprovision (die in Deutschland bei Immobilienverkauf oft um 3–4 % des Kaufpreises pro Seite liegt) geht ein großer Anteil an das Leadportal ab – ohne dass dieses irgendetwas zum eigentlichen Verkaufsprozess beigetragen hat.
Abhängigkeit und Verlust der Eigenständigkeit: Wer fortlaufend Leads kauft, begibt sich in Abhängigkeit von diesen Anbietern. Makler geben ein Stück weit die Kontrolle über ihre Kundengewinnung ab. Zudem besteht die Gefahr, dass der eigene Markenauftritt verwischt. Im schlimmsten Fall wird der Makler zum reinen „Erfüllungsgehilfen“ eines Leadanbieters, der den Ton vorgibt – langfristig keine gute Perspektive für professionelle Dienstleister.

Zusammengefasst fühlen sich viele Makler von Lead-Verkäufern ausgepresst. Branchenmedien und Verbände raten zunehmend dazu, stattdessen eigene Akquisewege aufzubauen, die nachhaltiger und günstiger sind. Letztlich leiden auch Verkäufer unter Maklern, die unter hohem Kostendruck und Konkurrenzdruck durch solche Portale stehen – wirklich gute Beratung wird so erschwert.

Besser: Setzen Sie auf einen örtlichen Makler Ihres Vertrauens

Angesichts der zahlreichen Nachteile von Lead-Portalen lautet die Empfehlung für Immobilienverkäufer ganz klar: Suchen Sie sich selbst einen seriösen, lokalen Makler – ohne den Umweg über zwielichtige Zwischenvermittler. Warum ist das der bessere Weg?

Vorteile, wenn Sie direkt einen Makler beauftragen:

Individuelle Betreuung statt Massenabfertigung: Ein etablierter Makler aus Ihrer Region kümmert sich persönlich um Ihr Objekt, vom ersten Gespräch bis zum Verkaufsabschluss. Sie haben einen Ansprechpartner Ihres Vertrauens, der auf Ihre Bedürfnisse eingeht, statt dutzender anonymer Anrufe. Das schafft Vertrauen und Entlastung.
Transparenz und Vertrauen: Sie wählen den Makler nach nachvollziehbaren Kriterien aus – z.B. Erfahrung, Referenzen, Empfehlung aus dem Bekanntenkreis, Mitgliedschaft in Berufsverbänden (wie dem IVD) etc. – und wissen, mit wem Sie es zu tun haben. Das ist etwas völlig anderes, als wenn ein Online-Portal Ihnen irgendeinen unbekannten Kontakt zuteilt. Ein guter Makler wird alle Schritte mit Ihnen offen besprechen, während ein Leadportal im Zweifel nur schnelle Abschlüsse sehen will.
Keine versteckten Zusatzkosten: Wenn Sie direkt mit dem Makler verhandeln, ist klar geregelt, welche Provision im Erfolgsfall anfällt. Es fließt kein zusätzliches Geld an Dritte, die den Verkauf verteuern. Sie bezahlen den Makler für seine Dienstleistung – fertig. Die oft astronomischen Lead-Gebühren und Provisionsbeteiligungen entfallen komplett. Damit steht auch mehr Budget für die eigentliche Vermarktung Ihrer Immobilie zur Verfügung.
Qualität durch lokale Marktkenntnis: Örtliche Makler kennen den Immobilienmarkt in Ihrer Stadt oder Region meist wie ihre Westentasche. Sie wissen, welche Preise erzielbar sind, welche Käuferklientel in Frage kommt und wie man Ihr Objekt optimal präsentiert. Mit einem lokalen Profi erhöhen Sie die Chance auf einen erfolgreichen und reibungslosen Verkauf erheblich.
Schonung Ihrer Nerven: Der direkte Weg bedeutet: Sie entscheiden selbst, wie viele Makler Sie vergleichen möchten. Manche Verkäufer holen sich z.B. zwei Angebote von Maklern vor Ort ein, führen in Ruhe Gespräche und wählen dann denjenigen, bei dem sie das beste Gefühl haben. Sie behalten die Kontrolle. Sie werden nicht von zahlreichen Maklern gleichzeitig bedrängt, sondern bestimmen das Tempo und den Informationsfluss. Das sorgt für eine entspanntere Verkaufserfahrung ohne Telefonterror.

Zu all dem kommt ein weiterer wichtiger Aspekt: Seriosität und Verantwortung. Lokale Qualitätsmakler leben von ihrem guten Ruf. Ihr Anliegen ist es, zufriedene Kunden zu haben, die sie weiterempfehlen – nicht, möglichst viele Leads durchzuschleusen. Dementsprechend werden sie Sie ehrlich beraten, realistische Preise nennen und Ihnen auch abraten, falls ein Verkauf gerade nicht sinnvoll erscheint. Ein anonymer Leadanbieter hat diese persönliche Verpflichtung nicht; dort sind Sie oft nur ein Geschäftsobjekt.

Viele Mitbewerber setzen bewusst auf persönliche Empfehlung, regionales Marketing und Vertrauensaufbau, statt Leads von Drittanbietern zu kaufen. Das spricht Bände. Schließlich möchten diese Profis ihre Kunden langfristig zufriedenstellen, nicht kurzfristig „abschöpfen“.

Tipps: Wie finden Sie einen guten örtlichen Makler? Nutzen Sie klassische Wege: Schauen Sie nach Maklerempfehlungen in Ihrem Bekanntenkreis, achten Sie auf lokale Präsenz (Werbeschilder „zu verkaufen“ in Ihrer Gegend, engagierte Makler die vor Ort bekannt sind), prüfen Sie Bewertungen im Internet und fragen Sie im Zweifel nach Referenzen früherer Kunden. Ein vertrauenswürdiger Makler wird Ihnen gern Auskunft geben. Viele sind zudem Mitglied im Immobilienverband IVD oder anderen Organisationen, was gewisse Qualitätsstandards signalisiert.

Und das Beste: Den ersten Schritt können Sie risikofrei machen. Ein Kennenlern- und Beratungsgespräch mit einem Makler ist in der Regel kostenlos und unverbindlich. Gute Makler bieten Ihnen auch eine fundierte Immobilienbewertung vor Ort an – individuell und detailliert, statt einer generischen Online-Schätzung. So bekommen Sie einen verlässlichen Eindruck vom Wert Ihrer Immobilie ohne in eine Lead-Falle zu tappen.

Persönliche Meinung Hans-Peter Böhl

Die Versuchung ist groß, beim Immobilienverkauf auf schnelle Online-Lösungen wie Makler-Leads oder Leadportale zurückzugreifen. Doch wie wir gesehen haben, überwiegen die Nachteile und Risiken deutlich: Verkäufer werden mit Anrufen überschüttet und fühlen sich schlecht beraten, Makler zahlen immense Gebühren für oft zweifelhafte Kontakte – am Ende sind alle unzufrieden, außer den Lead-Verkäufern selbst.

Lassen Sie sich davon nicht blenden. Ihr Hausverkauf ist ein wertvolles individuelles Projekt, das am besten in den Händen eines seriösen örtlichen Maklers liegt, dem Sie vertrauen. So vermeiden Sie unnötige Kosten und Ärger und erreichen mit höherer Wahrscheinlichkeit Ihr eigentliches Ziel: einen erfolgreichen, fairen und stressfreien Immobilienverkauf.

In diesem Sinne: Schalten Sie lieber den Zwischenhändler aus. Sprechen Sie direkt mit einem fachkundigen Makler vor Ort. Die persönliche Betreuung und Expertise kann kein Lead-Portal der Welt ersetzen. Am Ende werden Sie feststellen, dass ein ehrlicher Dienstleister an Ihrer Seite mehr wert ist als tausend gekaufte Leads. Bleiben Sie souverän – und machen Sie Ihren Immobilienverkauf nicht zur Lead-Goldgrube für Dritte, sondern zu einer positiven Erfahrung für sich selbst.

Ihr Team von Böhl-Immobilien wünscht Ihnen viel Erfolg – und steht Ihnen bei Fragen rund um den Immobilienverkauf in Ihrer Region jederzeit gern zur Verfügung.

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