Begriffserklärungen rund um den Immobilienkauf
Rechtssicherheit und Transparenz beim Grundstücks- und Hauskauf in Nordrhein-Westfalen
Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben. Ob Grundstück, Einfamilienhaus oder Kapitalanlage – zahlreiche juristische Fachbegriffe begegnen Käuferinnen und Käufern im Rahmen des notariellen Kaufvertrags. Begriffe wie Auflassung, Grundschuld, Vormerkung oder Lastenfreistellung sind rechtlich präzise definiert und für einen sicheren Immobilienkauf entscheidend.
BÖHL Immobilien unterstützt Eigentümer und Erwerber im Bergischen Land – insbesondere in Remscheid, Solingen, Leverkusen, Bergisch Gladbach und Umgebung – mit fachlich fundierter Beratung und transparenter Aufklärung. Die folgenden Erläuterungen erklären zentrale Begriffe aus dem Grundstücks- und Immobilienrecht verständlich, aktuell und praxisnah.
Diese Übersicht dient der Orientierung und hilft, Abläufe beim Immobilienkaufvertrag, bei der Finanzierung sowie bei der Eigentumsumschreibung im Grundbuch besser zu verstehen.
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Bereich 1 – Grundlagen des Grundstücks und der rechtlichen Zuordnung
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- Grundstück
Ein Grundstück ist eine im Grundbuch unter eigener Nummer geführte, räumlich eindeutig abgegrenzte Fläche. Gebäude sind rechtlich in der Regel wesentliche Bestandteile des Grundstücks. Eine Ausnahme bildet insbesondere das Erbbaurecht. Für jeden Immobilienkauf in Nordrhein-Westfalen – etwa in Remscheid, Solingen oder Umgebung – bildet die eindeutige Grundstücksdefinition die rechtliche Grundlage.
- Liegenschaftskataster
Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Verzeichnis aller Flurstücke. Es enthält verbindliche Angaben zu Lage, Grenzen und Größe. Im Immobilienkauf dient es der exakten Identifikation des Kaufobjekts und stellt sicher, dass Vertragsinhalt und tatsächliche Grundstücksdaten übereinstimmen.
- Flurnummer (Flurstücksnummer)
Die Flurnummer kennzeichnet ein bestimmtes Flurstück innerhalb einer Gemarkung eindeutig. Sie ist im Kaufvertrag und gegenüber Behörden unverzichtbar, um das Objekt zweifelsfrei zu bestimmen.
- Fortführungsnachweis
Fortführungsnachweise dokumentieren Änderungen im Kataster, beispielsweise nach Vermessungen oder Grundstücksteilungen. Bei laufender Kaufabwicklung sind sie relevant, wenn sich Flurstücksdaten verändern.
- Teilflächen
Wird nur ein Teil eines Grundstücks verkauft, muss dieser vermessen und als eigenständiges Flurstück fortgeführt werden. Vorher erfolgt im Kaufvertrag eine präzise Beschreibung anhand eines Lageplans oder einer Skizze. Ohne klare Abgrenzung ist eine rechtssichere Übertragung nicht möglich.
- Messungsanerkennung
Nach der Vermessung einer Teilfläche bestätigen Käufer und Verkäufer beim Notar das Vermessungsergebnis als vertragsgemäß. Sofern kein Festpreis vereinbart wurde, kann sich der Kaufpreis nach der tatsächlich festgestellten Fläche richten.
- Grundbuch
Das Grundbuch ist das maßgebliche Register für Eigentum und Belastungen. Es dokumentiert unter anderem Dienstbarkeiten, Grundschulden und Reallasten. Beim Hauskauf ist der aktuelle Grundbuchstand entscheidend, da er die rechtliche Situation des Grundstücks verbindlich widerspiegelt.
- Rang
Der Rang im Grundbuch bestimmt die Reihenfolge mehrerer Rechte. Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Eintragung. Die Rangstelle ist insbesondere bei Finanzierungen von Bedeutung.
- Eigentum
Eigentum ist die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer Person. Beim Immobilienkauf entsteht es erst durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch – nicht bereits mit der Vertragsunterzeichnung.
- Miteigentum
Miteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen Anteile an einem Grundstück halten. Nutzung, Verwaltung und Kostenverteilung sollten klar geregelt sein, um spätere Konflikte zu vermeiden.
- Besitz
Besitz beschreibt die tatsächliche Sachherrschaft, etwa durch Schlüsselübergabe oder Einzug. Besitz ist vom Eigentum zu unterscheiden. Im Kaufvertrag wird der Besitzübergang regelmäßig an die Kaufpreiszahlung geknüpft.
- Nutzungen
Nutzungen sind beispielsweise Mieteinnahmen oder Gebrauchsvorteile. Im Kaufvertrag wird geregelt, ab welchem Zeitpunkt diese dem Käufer zustehen.
- Lasten
Lasten sind mit dem Grundstück verbundene Verpflichtungen wie öffentliche Abgaben oder Beiträge. Der Vertrag bestimmt, ab wann der Käufer diese trägt.
- Kosten
Die Verteilung von Notar-, Grundbuch- und Abwicklungskosten wird vertraglich geregelt. Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, während Verkäuferkosten etwa im Rahmen einer Lastenfreistellung entstehen können.
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Bereich 2 – Rechte, Belastungen und rechtliche Risiken
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- Dienstbarkeit
Eine Grunddienstbarkeit gewährt einem Berechtigten bestimmte Nutzungsrechte oder Unterlassungsansprüche, etwa ein Wegerecht. Solche Rechte können Nutzung und Wert erheblich beeinflussen.
- Baulast
Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Eigentümers. In Nordrhein-Westfalen werden sie im Baulastenverzeichnis geführt. Sie können die Bebaubarkeit oder Nutzung eines Grundstücks maßgeblich einschränken.
- Erschließungskosten
Erschließungskosten betreffen die Anbindung an Straßen sowie Ver- und Entsorgungsleitungen. Vor einem Grundstückskauf sollte geprüft werden, ob offene oder künftige Beiträge anfallen.
- Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht wird das Recht erworben, auf fremdem Grund zu bauen oder eine Immobilie zu nutzen. Eigentümer des Bodens bleibt ein Dritter. Der Erwerber zahlt in der Regel einen Erbbauzins.
- Nießbrauch
Nießbrauch berechtigt zur Nutzung einer Immobilie und zur Ziehung der Erträge. Ein eingetragener Nießbrauch kann den Verkehrswert deutlich beeinflussen.
- Reallast
Eine Reallast verpflichtet den jeweiligen Eigentümer zu wiederkehrenden Leistungen aus dem Grundstück. Sie ist grundbuchlich gesichert.
- Vorkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht ermöglicht es einem Berechtigten, zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten. Vor Vollzug wird geprüft, ob ein solches Recht ausgeübt wird.
- Zubehör
Zubehör sind bewegliche Gegenstände, die dem wirtschaftlichen Zweck der Immobilie dienen. Im Kaufvertrag sollte eindeutig geregelt sein, was mitübertragen wird.
- Rechtsmangel
Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte Rechte am Grundstück geltend machen können, die nicht übernommen werden sollen. Eine sorgfältige Prüfung des Grundbuchs ist daher unerlässlich.
- Sachmangel
Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte oder gesetzlich geschuldete Beschaffenheit aufweist. Die Bewertung richtet sich nach der aktuellen gesetzlichen Systematik.
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Bereich 3 – Notarielle Beurkundung und Kaufabwicklung
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- Notar
Der Notar beurkundet den Immobilienkaufvertrag und sorgt für rechtssichere Gestaltung sowie neutrale Abwicklung. Er übernimmt regelmäßig auch den Vollzug gegenüber Grundbuchamt und Behörden.
- Verlesen der Urkunde
Der Vertrag wird im Notartermin vollständig verlesen, genehmigt und unterschrieben. Erst dadurch entsteht ein wirksamer, formgerechter Immobilienkaufvertrag.
- Nebenvereinbarungen
Abreden, insbesondere zum Kaufpreis, müssen mitbeurkundet werden. Nicht beurkundete Nebenabreden können rechtlich unwirksam oder hochriskant sein.
- Auflassung
Die Auflassung ist die Einigung über den Eigentumsübergang. Sie wird regelmäßig im Notartermin erklärt.
- Auflassungsvormerkung
Die Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Sie schützt vor nachträglichen Belastungen oder Verfügungen.
- Kaufpreisfälligkeit
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn alle Voraussetzungen für einen sicheren Erwerb erfüllt sind.
- Fälligkeitsmitteilung
Der Notar informiert die Parteien, sobald die Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sind und der Kaufpreis gezahlt werden kann.
- Verzug
Zahlt der Käufer trotz Fälligkeit nicht, kann Verzug eintreten. Daraus ergeben sich vertragliche und gesetzliche Folgen.
- Rücktritt
Ein Rücktritt ist möglich, wenn er vertraglich vereinbart wurde oder gesetzliche Voraussetzungen vorliegen.
- Vorlagesperre
Die Eigentumsumschreibung wird erst veranlasst, wenn der Kaufpreis gezahlt und alle Unterlagen vollständig vorliegen.
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Bereich 4 – Finanzierung, Sicherung und Eigentumsumschreibung
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- Finanzierungsgrundpfandrecht
Zur Finanzierung verlangt die Bank regelmäßig die Eintragung eines Grundpfandrechts, meist einer Grundschuld.
- Grundschuld
Die Grundschuld ist das in der Praxis wichtigste Sicherungsmittel bei der Immobilienfinanzierung. Sie wird im Grundbuch eingetragen.
- Hypothek
Die Hypothek ist ebenfalls ein Grundpfandrecht, jedoch unmittelbar an eine Forderung gekoppelt. Sie wird heute seltener verwendet.
- Zweckerklärung
Die Zweckerklärung legt fest, welche Forderungen durch die Grundschuld gesichert werden.
- Sicherungsvereinbarung
Die Sicherungsvereinbarung konkretisiert den Sicherungszweck im Verhältnis zwischen Darlehensnehmer und Bank.
- Zwangsvollstreckungsunterwerfung
Durch notarielle Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung kann aus der Urkunde vollstreckt werden, ohne vorherige Klage.
- Notaranderkonto
Ein Notaranderkonto ist ein treuhänderisches Sonderkonto des Notars. Gelder dürfen nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse verwahrt werden.
- Gläubiger
Gläubiger ist, wer eine Leistung verlangen kann, etwa die finanzierende Bank.
- Löschungsbewilligung
Zur Löschung eines eingetragenen Rechts ist die Bewilligung des Berechtigten erforderlich.
- Lastenfreistellung
Die Lastenfreistellung stellt sicher, dass der Käufer das Grundstück frei von nicht übernommenen Belastungen erhält.
- Grunderwerbsteuer
In Nordrhein-Westfalen beträgt die Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent des Kaufpreises. Sie entsteht mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung
Die Eigentumsumschreibung erfolgt erst, wenn das Finanzamt bestätigt hat, dass keine steuerlichen Hindernisse bestehen.
- Vollzug
Der Vollzug umfasst sämtliche Schritte nach der Beurkundung bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
